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解讀物權法 共有部分產生收益歸業主
作者:佚名    信息來源:本站原創    點擊數:    更新時間:2011-03-14
十屆全國人大五次會議16日表決通過物權法和企業所得稅法。國家主席胡錦濤簽署第62號、第63號主席令分別予以公布。昨日,新華社受權全文播發這兩部法律。

  物權法分總則、所有權、用益物權、擔保物權、占有共5編19章247條,2007年10月1日起施行。物權法規定,國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。

共有部分產生收益歸業主

  物權法第七十四條規定:建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

  全國人大常委會法工委副主任王勝明說,物權法規定“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”主要針對現實生活中的一些情況:有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放;不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足,占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。

  對于在小區共有道路上停放汽車,并收取相關費用的現象,北京大學法學院教授尹田指出,法律規定,占用業主共有道路停放汽車的車位,屬業主共有。這就意味著,開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有;如果需要收費,在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業主共有。

物權法明確保護“陽光權”

  物權法對相鄰建筑物的通風、采光和日照作出明確規定,為公民維護“陽光權”提供了法律依據。

  物權法第八十九條規定:“建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”

    解析:近年來,隨著城市建設速度加快,住宅建設用地供應趨緊,部分開發商違規施工,超規劃建設,導致新建住宅樓層數過高,密度過大;有些人甚至為求便利,私搭亂建,影響相鄰建筑的通風、采光,使基于“陽光權”引發的糾紛日益增多。

  物權法第八十四條規定,不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。法律、法規對處理相鄰關系有規定的,依照其規定;法律、法規沒有規定的,可以按照當地習慣。

  據民法專家王利明介紹,物權法明確了物的權屬,侵權責任法則將明確權屬受到侵害該怎么辦。全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預備立法項目中就包括制定侵權責任法。
  
物業去留由業主共同決定

  物權法第七十六條規定,選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。

  短短十幾年間,物業服務機構從無到有、從小到大,已經成為覆蓋面廣、對群眾生活產生重要影響的行業,而業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。

  對此,物權法對成立業主大會依法共同維權作出規定。物權法明確,業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

  根據物權法的規定,下列事項由業主共同決定:制定和修改業主大會議事規則;制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  物權法同時明確,業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。但是,當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時,物權法亦明確規定:“受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
  
住宅用地滿70年自動續期

  “住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。”物權法的這一規定,回答了廣大群眾關于“70年大限到期后,我們的住房怎么辦”的疑問。

  我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限:居住用地70年;工業用地50年;商業用地40年;綜合用地50年。

  據全國人大常委會法工委有關負責人介紹,我國從上世紀70年代末開始改革開放,當時出讓的一些土地使用期限較短,只有30年,很快就要到期。特別是目前絕大多數城市居民都擁有了自己的住房,使土地使用權期滿的問題更加引人關注。

  雖然物權法關于70年后自動續期的規定,給老百姓吃了一顆“定心丸”,但是,不少人注意到,法律并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。

  對此,全國人大代表王煥永表示:“中國老百姓從改革開放到今天,好不容易有了房子可以傳下去,如果到了孫子那一代,房子的情況還說不清,多讓人不放心!”他建議,國家在制定相關的規定時,一定要慎之又慎、反復斟酌。
  
國有財產禁止任何單位和個人侵占

  針對當前國有財產流失的實際情況,物權法在堅持平等保護原則的基礎上,強化了對國有財產的保護。

  ——物權法明確了國有財產的歸屬:“法律規定屬于國家所有的財產,屬于國家所有即全民所有。”法律并規定了哪些財產屬于國有財產,防止因歸屬不明確而造成國有財產流失。

  依據憲法和有關法律,物權法明確規定國有財產包括:屬于國家所有的自然資源,屬于國家所有的基礎設施,國家機關和國家舉辦的事業單位的財產等;并規定,國家出資的企業,由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責,享有出資人權益。

  ——物權法強調“國家所有的財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”。物權法規定:“違反國有財產管理規定,在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中,低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的,應當依法承擔法律責任。”

  ——物權法還對監管不力造成國有財產流失的機構和工作人員設置了“高壓線”。
  針對國有財產監管中存在的問題,物權法規定:履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員,應當依法加強對國有財產的管理、監督,促進國有財產保值增值,防止國有財產損失;濫用職權,玩忽職守,造成國有財產損失的,應當依法承擔法律責任。
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