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無證或權利受限二手商品房買賣合同效力問題及解決途徑
作者:佚名    信息來源:本站原創    點擊數:    更新時間:2011-03-14
無證或權利受限二手商品房因其違反我國《城市房地產管理法》的禁止性規定,不具備轉讓條件,其買賣合同

  引言

  無證或權利受限二手商品房因其違反我國《城市房地產管理法》的禁止性規定,不具備轉讓條件,其買賣合同無效,這是眾所周知的基本法律常識。然而,這并不意味著該類二手商品房在現實生活中就不需要進行買賣等類似的交易行為。相反,交易的需求是很普遍而迫切的。一刀切地認為無證或權利受限二手商品房不得交易,所有與交易有關的合同都是無效的,這是對合同法等相關法律理解的相對滯后,已不符合市場經濟對法律的要求。筆者通過本文試圖對二手商品房交易過程當中買賣合同的效力、有效途徑和救濟方式等進行分析,供大家參考,避免法律困擾,保障簽訂合法有效的合同。在現有法律法規不健全的前提下,這樣處理符合市場經濟對法律環境的要求,即保證交易安全,加速商品房的流轉,符合市場經濟的發展規律。

  一、 二手商品房買賣合同的效力問題

  二手商品房的買賣相對來說產權關系清晰,只要賣方取得房屋產權證,房屋未設定抵押,沒有債權債務糾紛,共有人同意出售,行為人具備民事行為能力,合同當事方意思表示真實,簽訂書面的買賣合同,該買賣合同就是合法有效合同。但在實踐過程當中二手商品房的買賣遠沒有這么簡單,可以說相當復雜,實踐過程當中經常遇到下列幾種情況的二手房買賣:

  一是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同,一次性交清了房款,賣方入住或未入住,但賣方的房屋所有權證尚未辦理完畢。

  二是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同,通過銀行貸款交清了房款,賣方入住或未入住,但賣方的房屋所有權證尚未辦理完畢;

  三是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同,通過銀行貸款交清了房款,賣方入住或未入住,賣方的房屋所有權證已辦理完畢,但賣方未還清貸款,產權證質押在開發商處或銀行設定抵押登記。

  四是法院執行或拍賣的房屋,產權尚未落實到權利人名下,權利人欲將其出售。

  上面所列的四種情況,如果買方與賣方簽訂了房屋買賣合同,是否有效?筆者認為,上述四種情況買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同依據我國《合同法》應認定為無效,不受法律保護,應按無效合同的方式來處理。理由是按照我國《城市房地產管理法》第三十七條第(六)款的規定:“下列房地產,不得轉讓:(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;”上述四種情況,賣方房屋都未登記領取權屬證書或權屬有爭議的(質押或抵押),違反法律的強制性規定,根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規的強制性規定”的,合同無效。買賣雙方的行為違反法律的強制性規定,因此應認定買賣雙方簽訂的合同無效,這是沒有疑問的,也是沒有爭議的。

  二、無證或權利受限二手商品房“交易”的有效途徑

  現實生活中,即便是全國性的知名房產中介公司,對于上文所列四種情況下的二手房交易中,仍普遍直接采用《房屋買賣合同》方式簽約,其無效的后果的明確和嚴重的。那么是否上文所列四種情況下的二手房,在任何條件下所簽訂帶有轉讓目的的協議都是無效的?答案是否定的,即通過某種特定的形式,雙方簽訂的合同不是無效合同。

  在工作實踐中,筆者采用三種方式處理這個問題:

  第一種處理方式:簽訂附生效條件買賣合同

  即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的房屋所有權證辦理完畢,并解除抵押后具備上市交易條件時,雙方的買賣合同才生效。

  根據《合同法》第四十五條的規定,當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,自條件成就時生效。這種處理辦法實際上雙方的合同并未生效,不是無效合同,待條件成就時合同生效,生效后即具備了過戶條件,不違反法律法規的強制性規定,因此雙方可順利交易。

  第二種處理方式:先簽署房屋買賣的預約合同,即意向協議書

  說明待房屋辦理完畢產權證,具備過戶條件后,雙方再根據該預約合同的約定,簽署《房屋買賣合同》。

  為避免日后簽訂正式合同時,雙方對合同內容協商不一致,最好將正式買賣合同的主要條款全都寫入預約合同中。由于雙方日后還得正式簽訂一份合同,故本方式比第一種方式增加了一道程序,也同時增加了交易不成的一個風險。

  第三種處理方式:將原房屋買賣合同中買方的權利義務轉讓給新買方,即變更原合同的買方主體。

  賣方將其與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中的權利義務一并轉讓給買方,賣方將轉讓情況通知開發商,并辦理轉讓的批準、登記手續,具體是到房屋行政管理部門辦理預售登記手續,變更原合同的買方主體為新買方。

  法律依據是我國《合同法》第七十九條等條款款關于債權轉讓的相關規定(見附一)。這樣就使雙方的轉讓行為完全合法有效。但存在一個事實上的難題,即法律法規規定雙方的轉讓行為需辦理批準登記手續,這就涉及到第三方的開發商是否同意配合辦理變更登記手續即,以及第四方的房地產管理部門是否批準該變更?實踐中,這兩方很難配合或批準,要完成變更的難度較大。還有一個問題,對于貸款的賣方來說,未還清貸款之前銀行要同意轉讓才可以,因此這種轉讓還可能涉及到第五方,這樣轉讓的難度加大,事實上這種轉讓的操作方式完全合法,但能變更成的非常少。

  另外,為了避免不必要的糾紛,非常有必要在鑒于條款中寫明房產的現狀(避免一當事人以不知情為由,借以毀約),在正文中約定房產最終確定的轉讓價,以及付款辦法、賣方對房產權利的瘕疵擔保條款、權屬登記辦法、房產及資料交接和權利轉讓條款等內容。另外,由于需要較長期的配合與聯絡,為了便利交易和聯系,還有必要辦理出賣方的委托公證手續,并約定聯絡通迅方式。

  三、買賣合同生效或買方主體變更之前,一方悔約后對方的救濟方式

  違約責任產生的前提是合同有效成立,即有約可守,而締約過失責任只能發生在合同不成立、未生效、無效或被撤消的場合;違約責任的承擔方式有多種,違約損害賠償的目的是使對方處于合同履行以后的狀態,即賠償對方的積極損失;而締約過失責任的方式單一,只有損害賠償一種,目的是把對方恢復到合同訂立前的狀態,即賠償對方的消極損失,兩者方向正好相反。

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